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でいご法律事務所

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分譲マンションにおけるペット飼育禁止。

 

分譲マンションの管理規約にペット飼育禁止条項が含まれていることは多いと思います。

条項に反して犬を飼っていた居住者についての裁判例です。

 

【東京地方裁判所 平成14年11月11日判決】

【事案の概要】

・分譲マンションの管理規約において,「他の居住者に危険・傷害および迷惑を及ぼすおそれのある…動物の飼育をしてはならない」と定められていました。

・居住者は,入居当初からパピヨン犬を飼育していました。

・マンション管理組合の理事長が居住者に対して,犬の飼育禁止と裁判のためにかかった弁護士費用の支払いを求めて裁判を行いました。

 

【裁判所の判断】

居住者は,ペット飼育を禁止する条項は公序良俗に反する無効な規定だと主張しましたが,

次のように判断して退けました。

一棟の建物に多数の区分所有者等が近接して居住する形態の区分所有建物において,

その共同の利益を確保すべく,各区分所有者が建物を使用するにあたっての一定の制約の受けることは,

その性質上不可避かつ必要なことであり,特に,「他の居住者に迷惑を及ぼす恐れのある動物」との限定を付し,

…管理規約によってその飼育を禁止することは,区分所有法の許容するところである。

 

【結論】

裁判所は居住者に対し,建物内における犬の飼育の禁止と,

弁護士費用として40万円の支払いを命じました。

 

現在では分譲マンションの管理規約において一定のペットの飼育が許容されているケースも多いと思いますが,

規約に反してペットを飼育した場合には長年飼っていたとしても認められないという結論になることが多いです。

ペットを飼育する際には,管理規約の確認をするよう注意して下さい。

2017年07月27日(木)

とうもろこしを沢山頂きました。

 

お客様からとうもろこしを沢山頂きました!

打合せで事務所にいらしていた別のお客様、小さなお子さんがいらっしゃるしとうもろこしお好きじゃないかとお裾分け。

私は焼きもろこしにして食べようと思います。楽しみです。

ありがとうございました!

2017年07月26日(水)

分譲マンション理事長に対する名誉棄損

 

今日も分譲マンションについてのお話です。

区分所有者同士で管理について考えが合わず,

相手を批判する内容のビラを配布したことが名誉棄損とされた事案を紹介します。

【平成28年4月28日東京地方裁判所判決】

マンション管理組合の理事長である原告について,

被告は下記のような内容を記載した文書を組合員に配布しました。

「公私混同している」「第1訴訟における原告の理由は全て虚偽であった」

「公私混同する人に本件管理組合の運営を任すことはできない」

「原告が理事長をしている本件管理組合の運営には疑問がある」

「大変問題がある」

との記載はいずれも,原告が理事長をしている管理組合の運営に問題があるとの印象を読者に与えるものであり,

原告の社会的評価を低下させているとし,被告に30万円の名誉棄損に基づく損害賠償を命じました。

(原告の請求額は300万円)

 

【名誉棄損とは?】

一般読者の普通の注意と読み方を基準として解釈した意味内容に従い,

問題とされる表現が,人の品性,徳行,名声,信用等の人格的価値について社会から受ける客観的評価を

低下させるものであれば,名誉を毀損するものと認められる(最高裁判所昭和31年7月20日判決)

 

【公共性,公益性と真実性,相当性】

社会的評価を低下させる表現であっても,

一定の要件を満たす場合には損害賠償請求が認められません。

 

本件では,被告は,原告による管理組合の運営に問題があると考え,

文書を組合員に配布することで,組合員にその旨を知らせ,

総会において議案のいくつかに反対するよう呼びかけたものであり,

文書の記載は公共の利害に関する事実に係り,

かつ,その目的が専ら公益を図ることにあったものといえるとしました。

 

しかし,上記5点の表現については,真実性及び相当性の証明がなく,

その事実を真実と信じるについて相当の理由があるともいえないとしました。

2017年07月25日(火)

マンション標準管理規約からコミュニティ条項が削除されました。

 

分譲マンションを対象としたマンション標準管理規約が平成28年3月に改正され,

管理費の使途及び管理組合が行う業務に,「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成(に要する費用)」と定めた,

いわゆるコミュニティ条項が削除されました。

これは,最高裁判所平成17年4月26日判決を受け,

自治会費や町内会費の出費を強制すると訴訟リスクがあると判断されたためです。

最高裁判所平成17年4月26日判決

【事案の概要】

県営住宅3棟によって構成される団地の入居者を会員とする自治会が,

自治会役員らの方針や考え方に不満があることを理由として自治会を退会する旨の申入れをした入居者に対し,

共益費及び自治会費の支払いを求めた裁判です。

自治会の規約には,共益費が1世帯月額2700円であること,自治会費が同300円であることなどは規定していましたが,

退会については制限する規定を設けていませんでした。

 

【判決の内容】

最高裁判所は,団地内の共用施設を維持するための費用である共益費

(街路灯等の電気料金,屋外散水栓等の水道料金,排水設備の維持,エレベーターの保守,害虫駆除等)については,

退会申入れ後についても入居者に支払義務があるとしました。

その一方,自治会費については,自治会が会員相互の親ぼくを図ること等を目的として設立された権利能力なき社団であり,

強制加入団体でもないこと,規約で退会を制限する規定を設けていないこと等を理由として,

会員はいつでも自治会に対する一方的意思表示によって自治会を退会できるとして,

退会申入れの翌月以降の自治会費については支払義務を負わないとしました。

 

【最後に】

従来のマンション標準管理規約に準じて,コミュニティ条項が設けられているマンションも多いのではないかと思います。

リスクを避けるためには,管理規約について定めっぱなしではなく数年おきには見直しをする必要があるのではないでしょうか。

2017年07月20日(木)

涼しげなゼリーを頂きました。

 

お客様が暑中見舞ということで涼しげなゼリーを下さいました。

美味しそうです。ありがとうございました!

2017年07月19日(水)

お店でうっかり「高級時計」を落として破損…わざとじゃなくても弁償義務はある?

 

私が書いた原稿が掲載されました。

よろしければご一読下さい。

・お店でうっかり「高級時計」を落として破損…わざとじゃなくても弁償義務はある?

お店で商品を壊してしまった。わざとではなかったが、商品を賠償する責任はあるのかーー。そんな相談が複数、弁護士ドットコムの法律相談コーナーに寄せられています。

ある人は、時計店で高級時計を試着した際に、バンドがゆるく、手首をすり抜けて床に落としてしまいました。お店からは、時計が損傷を受けたとして「販売することは困難で、買い取って欲しい」と言われたそうです。しかし、店側も何らかの保険に入っているはずで、その保険でカバーされるのではないかと考えています。

また別の人は、6歳の子どもがインテリアショップでランプをうっかり落としてしまいました。店の店長から「7万4000円の商品ですが、(そのうち)2万5000円を弁償してください」と言われたそうです。ただ「通路上に短い配線があり、靴先を少し引っ掛けた瞬間、倒れてしまった。このようなケースでも提示された金額を素直に支払うべきなのでしょうか?」と疑問を感じているようです。

お店の商品を壊してしまった場合には、必ず弁償しなければいけないのでしょうか。また、商品を賠償する場合は、店側に提示された金額を支払うしかないのでしょうか。田村ゆかり弁護士に聞きました。

●「過失による場合でも損害賠償義務を負う」

「わざとでなくてもお店の商品を壊してしまった場合には、原則として、損害賠償義務を負います。不法行為について定めた民法709条で、『故意』だけでなく『過失』による場合でも、損害賠償義務を負うとされているためです。

では、ご相談にあった(1)お店側にも過失がある場合でも支払うべきなのか、(2)お店が加入している保険でカバーされるのではないか、という点について検討してみましょう」

1点目の、お店側にも過失があった場合には、どう判断されるのだろうか。

「相談が寄せられた、通路上の配線に子どもが靴先を引っ掛けて倒れたため、ランプを落としたという場合。これが店側の過失にあたるかどうか。

これを考える上では、配線の位置、足を引っ掛けてしまうような状況だったのか、ランプの形状等から倒れやすい展示方法ではなかったか、子どもの入店が多く予定されるようなお店か等によって変わりますが、お店側の展示方法にも問題があると言える可能性があります。

そのような場合は、全額をお客さんが賠償するわけではなく、お店側の過失割合(寄与分)も考慮の上で損害賠償額を決めることになります」

●店から請求されたら、どうしたらいい?

2点目の保険問題については、どうだろうか。

「お店が加入しているはずの損害保険で、損害をカバーできるのではないか、というご質問ですね。特に、時計や宝石など高額商品を扱っているお店や、複数店舗を展開しているような場合は、店が加入する損害保険に、偶発的な事故による商品損害をカバーする特約をつけているケースも多いと思われます。

では、お店からの請求に納得いかない場合はどう対応すればいいでしょうか。請求を行った店員が店側の過失を認識していなかったり、保険の内容を把握していなかったりする場合も考えられます。

そこで、その場で支払いをせずに、連絡先を教えて後で請求をしてもらい、納得いかない場合には弁護士にご相談下さい。

お店が加入していた保険によって、損害が補償されることがわかった場合には、客が負担する必要はなくなるかもしれません。また、店側の過失があることを指摘して減額交渉ができることもあるでしょう。

結論として、全額支払わざるを得ないこともあると思いますが、その場合でも納得して支払いをすることは大事だと思います」

2017年07月18日(火)

平成29年度沖縄県包括外部監査人補助者を務めます。

 

平成25,26年度に続き,平成29年度の沖縄県包括外部監査人補助者を務めることとなりました。

包括外部監査人の當真良明弁護士を補助し,

沖縄県民の皆様のこれからにプラスになる監査ができるよう努めます。

2017年07月17日(月)

水まんじゅうを頂きました。

 

お客様に涼しげな水まんじゅうを頂きました。

梅入りが美味しかったです。

ありがとうございました!

2017年07月12日(水)

サーターアンダギー頂きました。

 

そんなわけで今日のおやつは黒糖サーターアンダギーです。

ありがとうございました!

2017年07月11日(火)

5月15日(月)臨時休業のお知らせ。

 

5月15日月曜日,弁護士田村ゆかりの出張にあわせて臨時休業致します。

申し訳ありませんが,御用の方は留守番電話にメッセージを残して頂くか,

16日火曜日以降にご連絡下さい。

2017年05月01日(月)

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